这是否预示着市场即将全面回暖？马上进入“金三银四”的传统旺季，购房者需要跑步进场or继续观望？

　　上周末（2月23日），深圳贝壳研究院的多个方面数据显示：当天深圳二手房成交量已重返去年十月的最高峰值。

　　要知道，去年10月的高峰是在9月29日深圳放开非核心区限购政策的直接刺激下形成的，当时成交量暴涨至近4年来的新高。

　　而如今，在没有一点新政策利好的背景下，市场自发回升至这一水平，这种快速回暖确实让人不敢置信。

　　乐有家的最新数据也进一步印证了这个趋势：上周深圳二手房屋看房量环比上涨13%，成交量环比更是飙升45%，几乎触及去年政策红利期的高峰水平。

　　北站某项目开盘，近3000批客户选购780套房源，其中82-83平方米的小户型在2小时内就被抢购一空。

　　这些小户型产品单价明显低于大户型，总价也更亲民，据说这次开盘大约有70%的客户是冲着82平三房去的！

　　这一次，市场面临的是一群超级理性、超级精打细算的购房者。他们不受市场氛围影响，只精准狙击那些极致性价比的项目。

　　这种消费心态也让市场进入新阶段：那些位于核心区域、超低价格、品质过硬的项目，仍然能够激发巨大的市场热情。而那些价格过高或地段较差的项目，则可能面临更加大的去化压力。

　　因此，深圳楼市确实会迎来小阳春，但只是一个“结构性回暖”的过程，而非全面复苏。

　　许多人仍抱着侥幸心理，认为只要耐心等待，总能在核心区域遇到价格低的优质项目。然而，深圳楼市已经告别“遍地是宝”的时代，供需结构正在发生根本性变化。

　　截至去年12月，深圳新房预售的去化周期已降至9个月，房源供需关系慢慢的出现结构性改善，特别是核心区域甚至有可能面临供不应求的局面。

　　土地市场连续高价成交，龙岗大运地块土拍溢价率70%创新高；宝中地块最新成交楼面价上涨1.1万/㎡；后海新地块更是以7万/㎡的楼面价刷新深圳地王纪录。

　　高昂的土地成本正在推动核心区域加速豪宅化，如取消“7090”政策后，深超总项目只推200平以上大户型，还有今年宝中新盘入市价高达11.8万/㎡，慢慢的变多项目冲击10万+，深圳核心区域的上车门槛正在被快速抬高。

　　核心区域在向豪宅转型，普通购房者的选择空间在收缩，而市场上的“捡漏”机会，也在逐渐消失。

　　深圳目前真正具备超高的性价比的项目已经凤毛麟角，如果中立客观的去评价和筛选，天健和郡府一定值得关注。

　　天健和郡府，单价4.39万/㎡起，首付58万起，买前海宝中建面约89㎡3房。这样的价格买宝中3房，过去想都不敢想。

　　鸿荣源胤璇中心均价8.55万/㎡，中铁阅臻府均价8.61万/㎡，都市名荟花园二期更是高达11.8万/㎡。即便是10年楼龄的次新房，壹方中心也要15.3万/㎡，海纳公馆、云玺锦庭、都市名荟一期都在12-13万/㎡之间。

　　同样是89平米的三房，天健和郡府总价约390万，而周边新房至少要760万起，整整差出370万！

　　项目距离5号线站即到前海；周边环绕着六大公园，三大三甲医院；步行可达海雅缤纷城、前海壹方城等超百万方商圈；项目与安乐小学一路之隔，距离宝安中学（集团）海滨中学仅0.6公里。

　　从规划角度，前海作为粤港澳大湾区的桥头堡，前海承载着五大国家战略：经济特区、粤港澳大湾区、先行示范区、自贸试验区和深港合作区。

　　前海是中国发展最快、质量最高、效益最好的区域之一。2024年深圳前海地区GDP首次突破3000亿元，达到3008.8亿元，同比增长8.6%，远高于全国平均水平。

　　截至2025年初，前海已集聚AI企业385家，占深圳市AI企业总量的12.75%，形成了以思谋科技、小马智行、影石创新等为代表的创新企业集群。

　　2024年1月启动的前海深港人工智能算力中心，是珠三角当前投资运营顶级规模、算力最高的智能计算中心

　　前海AI企业已在多个领域实现技术突破：小马智行成为全世界Robotaxi第一股，思谋科技的AI检测为制造业带来质检效率提升超85%，慧灵科学技术拥有300余项专利，其产品已覆盖深圳上千家门店……

　　过去前海一直被诟病“金融比不上福田，科技比不上南山”，难以寻找自我的产业定位。随着人工智能浪潮的兴起，前海终于找到了自己的发展路径，在AI驱动的新经济时代，前海无疑将成为深圳最具活力和潜力的区域。

　　为什么天健和郡府地段配套产业都这么好，价格却如此低？因为这是一个人才房项目。

　　但实际上，这批人才房是最后一批能获得完全产权的保障房。23年8月新政后，深圳将不再供应新的安居房和人才房用地。换句话说，这样的机会，错过就没有了。

　　数据显示，深圳人从买房到换房的平均周期是7年多，特别是在核心区域，绝大多数业主的居住周期都会超过10年。更何况，项目的居住群体都是高素质人才，这种纯粹的圈层本身就是一种优势。

　　这相当于政府给了购房者一笔10年期的无息贷款。而且从通货膨胀的角度看，10年后支付的差价，实际购买力会大幅缩水。这种延期支付机制，其实就是在帮助年轻人降低当下的置业压力。

　　“人才房”三个字，常常让人联想到对品质的妥协。但在天健和郡府，这个印象被彻底颠覆了。

　　天健是一个与深圳特区一同成长的名字，从莲花山铜像到深南大道，从滨海大道到深圳交通枢纽大厦，天健参与了深圳众多标志性建筑的建设。1983年，基建工程兵302团在深圳集体转业，这支铁军带着“特区拓荒者”的匠心基因，成就了今天的天健集团。作为深圳唯一一家具有自主施工能力的综合性开发企业，天健用一个个“良心工程”诠释着什么是“国企担当”。

　　建面约89㎡D户型，采用竖厅设计，以约3.5米宽敞的客厅开间为核心，打造出空间层次感。

　　客厅与餐厅一体化布局既保持了开阔视野，又能自然划分功能区域，让6人餐聚也不显拥挤。阳台进深达1.5米，满足了日常晾晒需求，同时作为客厅采光面，引入充足自然光线。

　　三个卧室均带飘窗，不仅增加采光，还巧妙扩展了实用面积，为收纳和装饰提供更多可能。主卧约3.3米的开间轻松容纳1.8米双人床，保证了生活舒适度。

　　它最大的亮点是南向约11米的连续采光面，让客厅、餐厅、厨房和卧室共享充足阳光，通透、大气，社交属性更强，景观视野更开阔。

　　玄关和客餐厅的飘窗形成南北通透，带来极佳的自然通风效果。厨房空间更为宽裕，可设计为U型操作台，多人同时备餐也不觉拥挤。

　　主卧面积约11平米，放1.8米的双人床一点都不拥挤，而且飘窗也很大，两边做些收纳柜，既舒适又实用。

　　地面铺设750*1500mm的大规格地砖，这种规格一般只有高端商品房才会使用。

　　的设计，让居住更加舒适安静。细节之处更见用心：卧室设置双控开关，床头预留插座位置，三色可调的照明系统，这些看似微小的设计，却极大的提升了日常生活的便利性和舒适度。

　　彻底解决了停车焦虑；五大主题的生态立体花园，让社区生活更有品质；9班制幼儿园、社区商业、健康服务中心等配套一应俱全，满足了不同年龄段居民的日常需求，让生活更加从容便利。当你走进天健和郡府，很难相信这是一个人才房项目。在这里，你看不到任何对品质的妥协，只看到一个负责任的开发商，用心地为这座城市的人才，打造一个真正的家。

　　3月初，天健和郡府即将启动配售，对于合乎条件的购房者来说，这或许是2025年最值得把握的置业机会。

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